Главная | Сделки с земельными участками нормативно-правовые акты

Сделки с земельными участками нормативно-правовые акты


Сделка отличается от акта и по составу ее участников. Акт издается уполномоченным на то государственным или муниципальным органом. Сделка с земельным участком может совершаться между гражданами и юридическими лицами, не обладающими властно-распределительными полномочиями друг к другу.

Сделка является действием волевым с определенной правовой направленностью. Цель любой сделки с землей состоит в возникновении, изменении или прекращении прав и обязанностей.

Сделка совершается в сфере земельно-имущественных отношений, которым присущи стоимостные моменты, что не свойственно юридическим актам. Особо следует отметить случай, когда государственный или муниципальный орган может выступить в качестве стороны в сделке с землей. Он касается отношений, когда отмеченные органы выступают в роли "не хозяйствующего" субъекта. Такие отношения могут возникнуть между двумя органами управления по поводу спорного земельного участка.

Если в этом случае они вступают в отношения друг с другом на началах равенства, то ими совершается земельно-правовая сделка С. Правовой механизм сделок с землей. Рассмотрим условия совершения сделок.

Закон устанавливает ряд требований, которым должна отвечать каждая сделка с землей для того, чтобы она вызывала те правовые последствия, на которые направлена. Во-первых, необходимо, чтобы каждый участник сделки был правоспособен и дееспособен для того, чтобы совершать ту или иную сделку с землей.

Удивительно, но факт! Сделки с землей регулируются нормами ЗК РФ[4], ГК РФ[2,3], федеральных законов с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.

Требование правоспособности в равной мере распространяется на граждан и юридических лиц. В отношении последних надо иметь в виду, что их право способность носит специальный характер и поэтому не любая сделка может быть правомерной и действительной.

Так, структурные подразделения юридического лица не могут совершать сделки с землей, так как не обладают земельной правоспособностью. Субъектом права собственности может быть само юридическое лицо, следовательно, только оно и вправе распоряжаться земельной собственностью.

Участие структурного подразделения допустимо лишь при наличии доверенности, выданной юридическим лицом. Во-вторых, необходимо, чтобы юридические требования, предъявляемые к содержанию сделки, были законны.

Если сделка не соответствует требованиям закона по своему содержанию, она не порождает тех правовых последствий, на которые направлена.

Важно, чтобы сделка была фактически осуществима, то есть чтобы стороны имели реальные возможности осуществить свои права и исполнить вытекающие из сделки обязанности. В-третьих, документы о праве на землю подлежат нотариальному удостоверению. Органы нотариата, осуществляя удостоверение документов, проверяют их законность, обоснованность, участников сделки и др.

И, наконец, в-четвертых, сделки с землей подлежат государственной регистрации. С момента регистрации в учреждении юстиции сделка признается законной и участники могут реализовать свои правомочия. В году был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"11 ФЗ от Это закон прямого действия, так как закрепляет не только права и обязанности, но и механизм их реализации, порядок проведения государственной регистрации и др. В соответствии с ним государственная регистрация вещных прав на землю и ограничения этих прав возложена на органы юстиции по месту нахождения земельных участков.

Удивительно, но факт! На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Нотариальное удостоверение сделок с землей ныне требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ и иным законодательством. В ФЗ, в частности, указывается, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях п.

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра п.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов п.

Введение государственной регистрации и упразднение необходимости нотариального удостоверения следует рассматривать как меру, направленную против фиктивных сделок.

Виды сделок с землей В соответствии со ст. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Возможность иметь землю в частной собственности, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, закреплена в Конституции РФ ст. Земля, как и другие природные ресурсы, могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности ст.

Для земельных участков, ограниченных в обороте, содержание ограничений устанавливается ЗК и иными федеральными законами п. Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем. Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации, то есть надведомственные органы.

В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции п. В соответствии с Федеральным законом от Для осуществления регистрации в каждом районе создана регистрационная палата [9]. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним— юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ[2,3].

Удивительно, но факт! Названный Закон, помимо правил оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия их предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения11 ФЗ от

Государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Земельно-правовые сделка ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой — возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры.

Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу указанных сделок. Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств: Наказания за нарушение договорных обязательств сделок в сфере использования земли можно подразделить на законные установленные действующим законодательством и договорные определенные договором.

Законные наказания выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида: Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки.

Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором [13]. Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами де их заключения.

Такими сделками считаются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего.

В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых [13]. Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель.

К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому лицу. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей ст.

К подобного рода сделкам относится также наследование земельных участков и земельных долей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок или земельную долю переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Собственник земельного участка или земельной доли вправе передать их гражданину, юридическому лицу, а также государству по договору дарения, в качестве вклада.

Удивительно, но факт! Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов ст.

Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков и земельных долей, вправе передавать вносить земельный участок, а также земельную долю в качестве вклада в уставный складочный капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы с утратой этими гражданами и юридическими лицами права собственности на данные земельные участки и земельные доли. Сделки с землей регулируются нормами ЗК РФ[4], ГК РФ[2,3], федеральных законов с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.

При совершении сделок с землей самовольное изменение целевого назначения земельных участков не допускается. Это можно сделать только в порядке, установленном законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка [16, c.

Не допускаются сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных специальных требований норм, правил и нормативов или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования[16, c.

Удивительно, но факт! Сделка с земельным участком может совершаться между гражданами и юридическими лицами, не обладающими властно-распределительными полномочиями друг к другу.

Земельные участки, переданные гражданам в собственность для ведения садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, а также приусадебные земельные участки могут продаваться и приобретаться без изменения целевого назначения с совместно созданной на них другой недвижимостью [16, c.

В случае продажи приусадебного, садового или дачного земельного участка его собственник не может оставить за собой сверхнормативную неприватизированную часть земельного участка, и она переходит к покупателю на том же праве. Покупатель может приватизировать ее в установленном порядке [16, c. Доходы от продажи незастроенных и неосвоенных земельных участков, находящихся в частной собственности менее пяти лет, подлежат прогрессивному налогообложению в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.

Другие правила купли-продажи земельных участков регулируются гражданским законодательством[16, c. Типовой договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности утвержден Государственным комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам и Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом 10—11 августа г.

Что будем делать с полученным материалом:

По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в установленном законом порядке передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этот участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной договоренности ст.

При продаже земельного участка стороны не вправе изменять его целевое назначение, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка [16, c.

Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона: Нарушение информационных обязанностей влечет для нарушителя дополнительные обязанности. В частности, если третье лицо по основанию, возникшему до продажи земельного участка, предъявит к покупателю иск об изъятии этого участка, то покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя[16, c.

Если в силу решения суда проданный земельный участок изъят у покупателя, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки[16, c. Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных участков осуществляются двумя основными путями: Последнее применяется лишь в случаях, когда действующее законодательство содержит прямое указание на данный способ осуществления сделки[16, c. Если при свободной купле-продаже юридическое значение имеет свободное волеизъявление двух сторон — покупателя и продавца, то при аукционно-конкурсной продаже господствующей является воля покупателя — победителя данного конкурса аукциона.

При этом воля продавца земельного участка, выставившего его на конкурс аукцион , теряет юридическое значение, и он не вправе в одностороннем порядке изменить условия данного конкурса аукциона и его последствия[16, c.

Процедура аукционно-конкурсной продажи земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно.

Порядок продажи с публичных торгов определен в ст. Процедура свободной продажи земельных участков усложняется, если продается доля в объединенном земельном массиве, принадлежащем нескольким земельным собственникам, поскольку при продаже доли общей собственности другому лицу остальным участникам общей долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки продаваемой доли.

Следовательно, нарушение процедуры выявления волеизъявления сособственников на покупку продаваемой доли может быть признано судом по иску любого из них основанием для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной [16, c.



Читайте также:

  • Ипотеки в астрахани без справок
  • Как оплатить ипотеку через банкомат сбербанка
  • Необходимые документы для оформления недвижимости в собственность