Главная | Стандарт оценки стоимости недвижимого имущества в рк

Стандарт оценки стоимости недвижимого имущества в рк


Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке отчета об оценке, соответствуют дате, на которую выполняется отчет об оценке; 18 сопоставимые данные — данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону; 26 тренд — индекс изменения стоимости оцениваемого объекта за хронологический срок жизни; 27 функциональное устаревание — потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками; 28 потенциальный валовый доход — доход, который получают от недвижимости, при сто процентном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

ПРИКАЗ И.О. МИНИСТРА ЮСТИЦИИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

Подходы и методы оценки недвижимого имущества 5. Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

Удивительно, но факт! Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

Доходный подход применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы. Метод дисконтированных денежных потоков предусматривает следующую последовательность оценочных процедур: Денежные потоки и ставки дисконтирования для недвижимого имущества обычно определяются до уплаты налогов.

Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» (2013) (утратил силу)

В реальном денежном потоке не учитывается инфляция, тогда как номинальные денежные потоки учитывают ожидания по инфляции. Если ожидаемый денежный поток включает ожидания по инфляции, то ставка дисконтирования включает в себя такой же уровень инфляции; 2 метод прямой капитализации дохода — определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени.

Удивительно, но факт! Недостоверные оценки залогового имущества могут дорого обойтись банку, и к нехорошим последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону.

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур: Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Устранимый физический износ равен сумме затрат на устранение создание, замену, текущий ремонт признаков физического износа.

Неустранимый физический износ рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они имеют различный срок жизни как средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов.

Удивительно, но факт! На сегодняшний день в условиях повышения стабильности экономики государство делает акцент на совершенствование инструментов для решения актуальных проблем в экономике и обществе.

Износ конструктивного элемента равен отношению эффективного возраста к нормативному сроку экономической жизни, который принимается по установленным нормативам. Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр.

Удивительно, но факт! Методы, установленные в стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан.

Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам. Функциональное устаревание подразделяется на устранимое и неустранимое.

Устранимое функциональное устаревание равно сумме затрат на текущий ремонт элементов, которые не соответствуют по качеству текущим стандартам.

О документе

Неустранимое функциональное устаревание рассчитывается путем капитализации потери дохода, либо как потеря мощности использования в связи с низким качеством недвижимости. Внешнее экономическое устаревание недвижимости неустранимо.

Удивительно, но факт! Сегодня большинство банков второго уровня стремятся работать с компаниями, которые предоставляют достоверные и объективные оценки имущества, удовлетворяющие требованиям банков.

При этом необходимо учесть потери полезных свойств снижение стоимости за счет роста совокупного износа оцениваемого недвижимого имущества за прогнозируемый ожидаемый период владения либо учесть расходы на воссоздание в денежных потоках или ставке дисконтирования капитализации.

Доход от операционной эксплуатационной деятельности учитывается в расчетах как текущая стоимость прогнозируемого ожидаемого в будущем чистого годового операционного дохода или денежного потока , определяемого разницей между ожидаемыми действительными валовым доходом и расходами, связанного с эксплуатацией объекта оказанием услуг.

Доходы и расходы, связанные с ведением бизнеса собственника или арендатора при оценке недвижимости, не включаются в расчет.

Удивительно, но факт! Оценка земельных участков, которые содержат земельное улучшение, или оценка земельных улучшений с применением методов затратного подхода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

Доход от продажи реверсии определяется как текущая стоимость ожидаемой в будущем на конец прогнозного периода продажи оцениваемого недвижимого имущества или капитализированного стабильного денежного потока в постпрогнозный период. Величина ожидаемых прогнозируемых будущих доходов должна соответствовать требуемой норме доходности на инвестированный в оцениваемое недвижимое имущество капитал с учетом рисков.

Требуемая норма доходности рассчитывается на основе анализа рыночной информации о доходности альтернативных вложений, экспертной оценки рисков инвестирования и др. В отдельных случаях требуемая норма доходности может быть обусловлена заданием на оценку или видом определяемой стоимости инвестиционная стоимость.

Удивительно, но факт! Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и прочее.

В настоящем стандарте используются следующие понятия: К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и иные виды работ, связанные с улучшениями ; 3 строения - земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и иные виды; 4 сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций дамбы, туннели, эстакады, мосты и иные виды ; 5 передаточные устройства - земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т.

Примерами являются - виноградники или фруктовые сады.

Просмотры статьи за последние 30 дней

Эти типы объектов имущества могут иметь значительные капитальные инвестиции в посадки, которые представляют собой амортизируемый актив; 8 альтернативное использование - возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки; 9 сопоставимые данные - данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются; 17 фактический возраст земельных улучшений - период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки; 18 эффективный действительный возраст - возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи.

Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону; 19 чистый операционный доход - доход, который определяется как разность между валовым доходом и операционными затратами; 20 рентный доход земельная рента - доход, который может быть получен с земли как средства производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка.

Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя. Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

Рекомендуем к прочтению! используют телефон для мошенничества

Применяя один из методов доходного подхода, оценщик соблюдает следующую последовательность действий: В этом случае необходимо определить, как правило, ту стоимость оцениваемого объекта, которую можно реализовать за определенный короткий срок на рынке.

Продажей заложенного имущества занимается либо сам собственник объекта, либо судебные исполнители на основании постановления. Оценщик при проведении оценки по возможности должен использовать три подхода: Он вправе сам применять методы оценки в рамках каждого из подходов.

8 (7182) 51-32-40

Выбор того или иного подхода или метода зависит от разных критериев: Если объект уникальный и не имеет аналогов, то применяется затратный подход, при наличии дохода соответственно доходный подход [5]. Для того, чтобы произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, оценка предусматривает следующую последовательность процедур: Как упоминалось выше, помимо того, что банк по определенным критериям имеет возможность принять имущество в залог, его в первую очередь интересует, в силу разных обстоятельств, возможность и быстрота реализации объекта — то есть его ликвидность.

Ликвидность потенциального залогового имущества — наиболее важная характеристика с точки зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Определение степени ликвидности достаточно критично для банка и является ключевым параметром.

Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро можно данный объект реализовать по адекватной рыночной стоимости на рынке. При оценке недвижимости для залогового обеспечения необходимо показать в результате анализа рынка, имеется ли спрос на объект, аналогичный оцениваемому.

В качестве показателя ликвидности используется определенный срок экспозиции для объектов того же сегмента рынка, что и оцениваемый, подобных по основным параметрам. Рекомендуется характеризовать ликвидность, распределив ее на разные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи.



Читайте также:

  • Кем продлевается срок предварительного следствия до 12 месяцев